¿Cuáles son las reglas del depósito de garantía en California para arrendadores e inquilinos?

Las disputas por depósitos están entre los asuntos entre arrendadores e inquilinos que aparecen en nuestra página de litigio civil, y la firma las maneja tanto para dueños de propiedades como para inquilinos. Las reglas para casas y apartamentos vienen todas del Código Civil, sección 1950.5, cuya enmienda más reciente entró en vigor el 1 de enero de 2026; esta página refleja esa versión. Los depósitos comerciales siguen otra ley, que se explica más abajo.

¿Cómo avanza un depósito desde la mudanza hasta el reembolso, paso a paso?

1. Al mudarse. El arrendador cobra como máximo el límite que corresponde y, para los alquileres que empiezan el 1 de julio de 2025 o después, toma fotos de la unidad al inicio o justo antes (sección 1950.5(c), (g)(1)).
2. Durante el alquiler. El arrendador guarda el depósito para el inquilino, y el derecho del inquilino a ese dinero tiene prioridad sobre los acreedores del arrendador (sección 1950.5(d)).
3. Aviso de terminación del alquiler. Dentro de un tiempo razonable después de que cualquiera de las partes da aviso, el arrendador debe informar al inquilino por escrito de su derecho a una inspección inicial y a estar presente (sección 1950.5(f)(1)).
4. Inspección inicial. Si el inquilino la pide, se hace no antes de dos semanas antes de la mudanza, y el arrendador entrega una lista detallada de los descuentos que propone, que el inquilino puede entonces arreglar (sección 1950.5(f)(2), (3)).
5. Fotos al desocupar. El arrendador toma fotos de la unidad después de recuperarla, antes de cualquier reparación o limpieza que vaya a cobrar, y otra vez después del trabajo (sección 1950.5(g)(2)).
6. El estado de cuenta de 21 días. Dentro de 21 días calendario después de que el inquilino desocupa, el arrendador envía un estado de cuenta detallado con documentos de respaldo y devuelve el resto (sección 1950.5(h)).
7. La disputa. Si el inquilino no está de acuerdo, puede presentar el reclamo en el tribunal de reclamos menores (small claims) cuando la cantidad está dentro de sus límites (sección 1950.5(o)).

¿Cuánto puede cobrar un arrendador?

La ley define el "depósito" de manera amplia: incluye cualquier pago, cuota, depósito o cargo que se cobre al inicio del alquiler, sin importar cómo se llame, salvo la cuota de evaluación (screening fee) que permite la sección 1950.6 (sección 1950.5(b)). Un contrato de arrendamiento no puede decir que alguna parte del depósito "no es reembolsable" (sección 1950.5(n)). El límite no impide un pago por adelantado de por lo menos seis meses de renta en un contrato de seis meses o más (sección 1950.5(c)(2)). Para la excepción de los arrendadores pequeños, una "persona física" incluye al fideicomitente (settlor) o al beneficiario de un fideicomiso familiar (sección 1950.5(c)(5)(C)).

¿Qué puede descontar un arrendador?

Según la sección 1950.5(b) y (e), los descuentos se limitan a las cantidades razonablemente necesarias para la renta no pagada, la reparación de daños que van más allá del desgaste normal causados por el inquilino o sus invitados, la limpieza necesaria para dejar la unidad tan limpia como estaba al inicio del alquiler y, si el contrato lo permite, el reemplazo de bienes personales que el inquilino debía devolver. Un arrendador no puede cobrar por daños que ya existían antes del alquiler, por el desgaste normal, incluido el efecto acumulado del desgaste durante varios alquileres, ni por la limpieza profesional de alfombras u otra limpieza profesional, a menos que sea razonablemente necesaria para devolver la unidad a la condición en que estaba al mudarse el inquilino. Los cargos por materiales y mano de obra se limitan a una cantidad razonable necesaria para devolver la unidad a esa condición (sección 1950.5(e)(2)).

La inspección inicial es importante. Si se hizo y las pertenencias del inquilino no ocultaban el problema, el arrendador no puede descontar por reparaciones o limpieza que no estaban en la lista detallada, aunque sí puede descontar por daños que ocurran después de la inspección (sección 1950.5(f)(4), (6)). Las reglas de la inspección no se aplican cuando el alquiler termina por ciertos avisos de desalojo del Código de Procedimiento Civil, sección 1161 (sección 1950.5(f)(7)).

¿Qué pasa antes de la mudanza y al desocupar?

• Inspección inicial. Después de que cualquiera de las partes da aviso de que termina el alquiler, el arrendador debe informar al inquilino por escrito de su derecho a pedir una inspección inicial, que se hace no antes de dos semanas antes de la mudanza, y luego entregarle una lista detallada de los descuentos que propone para que el inquilino pueda arreglar los problemas (sección 1950.5(f)).
• Fotos al mudarse. Para los alquileres que empezaron el 1 de julio de 2025 o después, el arrendador debe tomar fotos de la unidad justo antes del inicio del alquiler o al inicio (sección 1950.5(g)(1)).
• Fotos al desocupar. Desde el 1 de abril de 2025, el arrendador debe tomar fotos de la unidad después de recuperarla, pero antes de cualquier reparación o limpieza que vaya a cobrar, y otra vez después de terminado el trabajo (sección 1950.5(g)(2)).

¿Qué es la regla de los 21 días?

A más tardar 21 días calendario después de que el inquilino se muda, el arrendador debe enviar un estado de cuenta detallado del depósito y de cualquier descuento, y devolver el resto (sección 1950.5(h)(1)). El estado de cuenta debe ir acompañado de documentos de respaldo (sección 1950.5(h)(2)):

Si las reparaciones no se pueden terminar dentro de 21 días, el arrendador puede descontar un cálculo hecho de buena fe y debe enviar los documentos finales dentro de 14 días después de terminar el trabajo (sección 1950.5(h)(3)). Las reglas de documentación no se aplican cuando el total de los descuentos por reparaciones y limpieza es de $125 o menos, o cuando el inquilino renunció a ellas debidamente, pero el inquilino de todos modos puede pedir los documentos dentro de 14 días después de recibir el estado de cuenta (sección 1950.5(h)(4), (5)). Si el depósito o la renta se pagaron de forma electrónica, por lo general el resto debe devolverse de forma electrónica a una cuenta que indique el inquilino (sección 1950.5(h)(1)(A)(ii)). El correo se envía a la dirección que dé el inquilino o, si no da ninguna, a la unidad que desocupó (sección 1950.5(h)(6)). Un arrendador que de mala fe no cumple con estas reglas no tiene derecho a quedarse con ninguna parte del depósito (sección 1950.5(h)(7)).

¿Qué pasa si el arrendador se queda con el depósito de mala fe?

Un tribunal puede otorgar daños establecidos por la ley (statutory damages) de hasta el doble de la cantidad del depósito, además de los daños reales, cuando un arrendador reclama o se queda con un depósito de mala fe, y puede hacerlo aunque el inquilino no lo haya pedido específicamente (sección 1950.5(m)). En un caso por un depósito, al arrendador le corresponde probar que las cantidades que reclama eran razonables. El inquilino puede probar el depósito con cualquier prueba creíble, incluido un cheque cobrado, un recibo o el contrato de arrendamiento (sección 1950.5(p)).

¿Qué cambia la respuesta?

Si el inquilino es miembro de las fuerzas armadas

La excepción de dos meses para los arrendadores pequeños no se aplica a un miembro de las fuerzas armadas, y el arrendador no puede negarse a rentarle por causa de ese límite (sección 1950.5(c)(5)(B)). Desde el 1 de abril de 2025, un arrendador que le cobra a un miembro de las fuerzas armadas un depósito más alto de lo normal por su historial de crédito o de vivienda debe explicar el motivo por escrito, y debe devolver la diferencia después de no más de seis meses si la renta está al corriente (sección 1950.5(c)(4)).

Si varios adultos comparten la unidad

A menos que todos los inquilinos adultos acuerden otra cosa por escrito, el arrendador devuelve el resto con un cheque a nombre de todos los inquilinos adultos del contrato y puede enviar el estado de cuenta a cualquiera de ellos (sección 1950.5(h)(1)(C)).

Si el edificio se vendió o el arrendador falleció

Cuando termina el interés del arrendador, por venta, fallecimiento u otra razón, el arrendador debe transferir el depósito restante al sucesor y avisarle al inquilino, o devolverlo con una rendición de cuentas (sección 1950.5(i)). Si eso no ocurre, el sucesor puede ser responsable junto con el arrendador de devolverlo (sección 1950.5(k)). Las familias que heredan una propiedad de alquiler por medio de un procedimiento simplificado pueden leer cómo funciona en nuestra página sobre cómo evitar el proceso sucesorio (probate) en un patrimonio pequeño.

Si la propiedad es comercial

Los depósitos de oficinas, tiendas y otros espacios no residenciales se rigen por el Código Civil, sección 1950.7. Si el arrendador reclama solo la renta no pagada y el depósito es mayor que un mes de renta más una renta del último mes claramente identificada como tal, lo que pasa de un mes de renta debe devolverse dentro de dos semanas después de que el arrendador recupera la posesión, y el resto se devuelve o se rinde cuenta de él dentro de 30 días. En los demás casos el plazo es de 30 días, y quedarse con el depósito de mala fe puede traer daños de hasta $200 más los daños reales (sección 1950.7(c), (f)). Nuestra página de derecho comercial trata de las disputas de arrendamientos comerciales. Como los términos del depósito en un arrendamiento comercial los fija el contrato además de la ley, vale la pena leer nuestro artículo sobre cómo proteger su negocio con contratos sólidos antes de firmar uno.

Un ejemplo práctico

Por ejemplo, imagine a una persona hipotética, inquilina, que desocupa un apartamento en Glendale el 31 de mayo después de un contrato de dos años, y que pagó un mes de renta como depósito. Antes de irse pidió la inspección inicial; la lista del arrendador solo mencionaba una alfombra manchada, que ella mandó limpiar. El 25 de junio recibe un estado de cuenta que descuenta por pintar toda la unidad y por persianas nuevas, sin recibos ni fotos.

El estado de cuenta llegó 25 días después de que ella desocupó, así que importa cuándo se envió. Pintar después de dos años puede ser desgaste normal, y por lo general no se pueden descontar cosas que no estaban en la lista de la inspección si sus pertenencias no las ocultaban. Los descuentos pasan de $125, así que se necesitaban recibos y fotos. Ella le escribe al arrendador para pedirle los documentos y el saldo, y guarda su contrato, el registro bancario de su depósito y sus propias fotos de cuando desocupó. Nada de esto decide si el arrendador actuó de mala fe; lo que hace es mostrar lo que ella puede probar si la disputa llega a reclamos menores.

Errores comunes con los depósitos de garantía

• Decir que una parte del depósito "no es reembolsable". La ley lo prohíbe, diga lo que diga el contrato.
• No hacer la inspección inicial. Para los inquilinos, es la oportunidad de arreglar problemas; para los arrendadores, limita lo que se puede descontar después.
• No tomar fotos. Los arrendadores están obligados a tomarlas, y a los inquilinos les conviene tener las suyas.
• No cumplir con los 21 días. Un arrendador que de mala fe no cumple con las reglas de tiempo y de documentación pierde el derecho a quedarse con cualquier parte del depósito.
• Cobrar por el envejecimiento normal. El desgaste normal, incluido su efecto acumulado, no se puede descontar.
• Olvidar la dirección para enviar el correo. Los inquilinos deben darla por escrito; si no, el correo llega a la unidad vacía.

Qué hacer esta semana

1. Busque el contrato de arrendamiento y el comprobante del depósito: un cheque cobrado, un recibo o un registro bancario.
2. Reúna las fotos de cuando se mudó y de cuando desocupó, y cualquier lista de inspección.
3. Cuente 21 días calendario desde que desocupó, y anote si el estado de cuenta y el reembolso llegaron a tiempo.
4. Si los descuentos pasan de $125 y no se incluyeron documentos, pídalos por escrito dentro de 14 días después de recibir el estado de cuenta.
5. Escriba una carta corta, con fecha, que explique lo que usted cree que se le debe.
6. Compare los tribunales en nuestra página sobre reclamos menores o un abogado para una disputa en el Condado de Los Ángeles.

Preguntas frecuentes

¿Puede un arrendador cobrar una "cuota de mudanza" además del depósito?

Cualquier pago, cuota o cargo que se cobre al inicio del alquiler cuenta como depósito, sin importar cómo se llame, salvo la cuota de evaluación que permite la sección 1950.6, así que cuenta dentro del límite (sección 1950.5(b)).

¿Se puede usar el depósito para la renta del último mes?

El depósito se puede usar para la renta no pagada (sección 1950.5(b)(1)), pero si un inquilino puede dejar de hacer el último pago depende del contrato y de lo que el arrendador pueda reclamar además. Háblelo antes de contar con eso.

¿Me devuelven el depósito si el edificio se vendió?

Sí, quien lo tenga. El arrendador anterior debe transferirlo al nuevo dueño y avisarle a usted, o devolvérselo a usted, y un nuevo dueño que no lo recibió puede ser responsable de todos modos (sección 1950.5(i), (k)).

¿Dónde presento una demanda por un depósito?

En el tribunal de reclamos menores si los daños que reclama, incluidos los daños establecidos por la ley, están dentro de sus límites (sección 1950.5(o)); si no, en un caso civil. Nuestro artículo sobre el proceso de litigio civil explica lo que implica un caso completo.

Me demandaron por renta no pagada o por daños. ¿Y ahora qué?

Anote de inmediato en su calendario el plazo para responder; vea cuánto tiempo tiene para responder a una demanda en California. Los casos de desalojo tienen un plazo mucho más corto; vea qué tan rápido avanza un caso de desalojo en el Condado de Los Ángeles.

¿Cómo puede ayudarle Glendale Law?

Representamos a dueños de propiedades y a inquilinos en disputas por depósitos y podemos explicarle lo que exige la ley en su situación. Si un inquilino se lesionó por la condición del edificio, esa es otra cuestión, que tratamos en nuestra página sobre cuándo el arrendador de un apartamento es responsable por una lesión. Nuestra lista de preguntas que debe hacer antes de contratar a un abogado puede ayudarle a prepararse. Llame al (818) 244-9000 o solicite una consulta.