¿Qué tan rápido avanza un caso de desalojo (unlawful detainer) en el Condado de Los Ángeles?

En California, una demanda de desalojo se llama unlawful detainer. Sus plazos se cuentan en días, no en meses. Nuestra práctica de litigios civiles representa tanto a dueños de propiedades como a inquilinos en estos casos. Esta página explica paso a paso los plazos bajo las leyes actuales y las propias reglas de desalojo del Tribunal Superior del Condado de Los Ángeles (Los Angeles Superior Court), para que cada parte pueda ver lo que sigue.

¿Cómo avanza un caso de desalojo, paso a paso?

1. El aviso por escrito. El arrendador (dueño) entrega un aviso que corresponda a la razón. Por renta no pagada, la sección 1161(2) exige un aviso de tres días, sin contar sábados, domingos ni días feriados judiciales, que diga la cantidad que se debe y cómo y dónde pagarla. Por una violación del contrato de arrendamiento que se puede corregir, la sección 1161(3) da tres días para cumplir. Para terminar un arrendamiento de mes a mes, el Código Civil, sección 1946.1, por lo general exige 60 días, o 30 días si el inquilino ha vivido ahí menos de un año. La página de desalojos del Tribunal Superior indica que el aviso se debe entregar antes de presentar la demanda.
2. La entrega del aviso. La sección 1162 permite entregarlo en persona; si el inquilino no está en su casa ni en su trabajo, dejar una copia con una persona de edad y juicio adecuados y enviar otra por correo; o, si ninguna de esas opciones funciona, pegarlo en la propiedad, entregar una copia a alguien que viva ahí si es posible y enviar otra por correo. El arrendador no puede cobrarle al inquilino por entregar un aviso (sección 1161(6)).
3. Presentar el caso en el palacio de justicia correcto. Bajo la orden general del tribunal sobre los centros regionales de desalojo (hubs), todo caso de desalojo de jurisdicción limitada (uno en el que la cantidad en disputa es de $35,000 o menos, bajo la sección 85) se debe presentar en un palacio de justicia regional que se elige según el código postal (ZIP code) de la propiedad. La tabla de códigos postales del tribunal asigna los códigos postales de Glendale al Pasadena Courthouse, en 300 East Walnut, Pasadena.
4. La entrega de la demanda y el plazo para responder. Una vez que se entregan el citatorio (summons) y la demanda, el inquilino tiene 10 días, sin contar sábados, domingos ni días feriados judiciales, para presentar una respuesta (sección 1167(a)). La orden permanente (standing order) del tribunal exige que el arrendador entregue una copia de esa orden junto con el citatorio y que se comunique con cada inquilino dentro de 10 días de la entrega para hablar de un acuerdo o de la preparación del juicio, con la meta de resolver el caso dentro de 60 días después de presentarlo.
5. Mociones o una contestación. El inquilino puede presentar una contestación, una objeción legal a la demanda (demurrer) o una moción para eliminar partes de la demanda (motion to strike) (sección 1170(a)). La audiencia sobre una objeción legal o una moción para eliminar se debe fijar de cinco a siete días hábiles del tribunal después de presentar la moción (sección 1170(b)), y cualquiera de las partes puede pedir una sentencia sumaria (summary judgment) con cinco días de aviso una vez que se presenta la contestación (sección 1170.7).
6. El juicio, o un fallo por incumplimiento. Si el inquilino presenta su contestación, el juicio se debe hacer a más tardar el día 20 después de que una parte lo pida (sección 1170.5(a)). Si el inquilino no responde, el secretario del tribunal registra el incumplimiento (default) y, a petición del arrendador, una sentencia de posesión (sección 1169).
7. La sentencia y el sheriff. Si el arrendador gana, el tribunal dicta una sentencia de posesión y puede otorgar la renta que se debe y daños (sección 1174). Después de que se entrega o se pega la orden de posesión (writ of possession), los ocupantes tienen cinco días para salir antes de que el oficial encargado de ejecutarla (levying officer) los saque (sección 715.020(c)).

¿Cuáles son los plazos clave?

Fíjese en cuántas veces las leyes cuentan días hábiles del tribunal (court days) en lugar de días del calendario. Un plazo de 10 días para responder que incluye un fin de semana y un día feriado puede alargarse a dos semanas o más en el calendario, pero aun así termina en un día fijo.

¿Qué cambia la respuesta?

Si el aviso está bien hecho

Un aviso de tres días por renta debe decir la cantidad que se debe, el nombre, el teléfono y la dirección de la persona a quien se paga, y además los días y horas normales para pagar en persona, una cuenta bancaria cercana o un método de pago electrónico ya establecido (sección 1161(2)). Se puede entregar en cualquier momento dentro de un año después de que se venció la renta. Si el aviso tiene errores, el caso se puede detener o tener que empezar de nuevo, así que esto es lo primero que las dos partes deben revisar.

Si se aplica la Ley de Protección al Inquilino

El Código Civil, sección 1946.2, con los cambios vigentes desde el 1 de enero de 2026, dice que una vez que un inquilino ha ocupado legalmente una unidad por 12 meses, el dueño no puede terminar el arrendamiento sin una causa justa (just cause) indicada en el aviso por escrito. La causa justa puede ser por culpa del inquilino (como renta no pagada, una violación importante del contrato, molestias o actividad criminal) o sin culpa del inquilino (como que el dueño se mude a la unidad, que la retire del mercado de renta o una remodelación importante). Para una violación que se puede corregir, el dueño primero debe dar un aviso para corregirla (sección 1946.2(c)). Una terminación sin culpa del inquilino exige una ayuda de reubicación igual a una renta mensual, y si no se cumple estrictamente, el aviso es nulo (sección 1946.2(d)(4)). La ley excluye algunas viviendas, incluidas las unidades con un certificado de ocupación emitido dentro de los 15 años anteriores y ciertas casas unifamiliares cuyos dueños dieron el aviso de exención por escrito que se exige (sección 1946.2(e)). Está previsto que la sección venza el 1 de enero de 2030.

Dónde está la propiedad

La sección 1946.2(i) cede ante una ordenanza local de causa justa adoptada el 1 de septiembre de 2019 o antes, o ante una posterior que proteja más. En la Ciudad de Los Ángeles, el departamento de vivienda dice que los avisos de terminación para unidades bajo su Ordenanza de Estabilización de Rentas (Rent Stabilization Ordinance, RSO) y su Ordenanza de Causa Justa (Just Cause Ordinance, JCO) se deben presentar ante el departamento dentro de tres días hábiles después de la entrega. En las áreas no incorporadas del Condado de Los Ángeles, el Departamento de Asuntos del Consumidor y Negocios (Department of Consumer and Business Affairs) dice que desde el 16 de abril de 2026 un desalojo por falta de pago bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Protección al Inquilino del condado solo puede seguir adelante si la renta no pagada es mayor que dos meses de la Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent), y que los inquilinos elegibles que enfrentan un desalojo podrían recibir ayuda legal gratis por medio del programa de Derecho a Abogado para Inquilinos (Tenant Right to Counsel) del condado. Si la propiedad está en Glendale o en otra ciudad, revise las reglas actuales de esa ciudad antes de entregar o contestar un aviso.

Cómo responde el inquilino

En un caso por falta de pago, el inquilino puede alegar que el arrendador no mantuvo la unidad en condiciones habitables. Si el tribunal encuentra una violación importante, la sección 1174.2 hace que fije una renta reducida, niegue la posesión al arrendador con la condición de que el inquilino pague la renta ajustada dentro de un plazo fijo y, posiblemente, ordene reparaciones. Si un inquilino se lastimó por esas condiciones, nuestra página sobre cuándo el dueño de un apartamento es responsable por una lesión explica ese reclamo aparte. El Código Civil, sección 1942.5, también le prohíbe al arrendador recuperar la posesión como represalia dentro de los 180 días después de una queja de habitabilidad hecha de buena fe, si el inquilino no está atrasado en la renta.

Lo que hace el arrendador fuera del tribunal

El Código Civil, sección 789.3, le prohíbe al arrendador, con la intención de terminar un arrendamiento de vivienda, cortar los servicios, cambiar las cerraduras, quitar puertas o ventanas, o sacar las pertenencias del inquilino sin su permiso por escrito. Un arrendador que lo haga puede deber los daños reales más hasta $100 por cada día de la violación. El único cierre legal es el que hace el sheriff después de una sentencia.

Un ejemplo práctico

Por ejemplo, imagine al dueño hipotético de un edificio antiguo de cuatro unidades en Glendale cuyo inquilino de tres años no ha pagado la renta de octubre. El edificio está cubierto por la Ley de Protección al Inquilino, así que el dueño se basa en una causa justa por culpa del inquilino: la falta de pago de la renta. El dueño entrega un aviso de tres días que dice la renta exacta que se debe y los datos de pago que exige la sección 1161(2). Como los fines de semana y los días feriados judiciales no cuentan, un aviso entregado un jueves llega hasta la semana siguiente.

La renta no se paga, y el dueño presenta una demanda de desalojo (unlawful detainer). El código postal de la propiedad está en Glendale, así que según la tabla del tribunal el caso va al Pasadena Courthouse y no al Glendale Courthouse. Al inquilino le entregan la demanda un lunes y tiene 10 días hábiles del tribunal para responder. El inquilino presenta una contestación que dice que el techo lleva meses goteando, y alega la defensa de habitabilidad de la sección 1174.2. Después, cualquiera de las partes puede pedir el juicio, que se debe fijar dentro de 20 días después de la petición. Solo para ilustrar el calendario, el aviso, la presentación, la entrega, el plazo para responder y el juicio pueden sumar más o menos de cinco a siete semanas, lo que coincide con los 30 a 45 días o más de la guía de autoayuda.

Nada de esto predice el resultado. El caso del dueño depende del aviso y de los registros de la renta, y el del inquilino, de las pruebas de la gotera; el calendario simplemente deja poco margen para cualquiera de las dos partes.

Errores comunes en los casos de desalojo

• Arrendadores: un aviso al que le falta un dato obligatorio. Dejar fuera la dirección de quien recibe el pago, el horario de pago o la cantidad correcta le da al inquilino una defensa bajo la sección 1161(2).
• Arrendadores: saltarse el aviso para corregir. Bajo la Ley de Protección al Inquilino, una violación del contrato que se puede corregir necesita una oportunidad para corregirla antes de un aviso de tres días para desocupar (sección 1946.2(c)).
• Arrendadores: cambiar las cerraduras o cortar los servicios. Desalojar por su propia cuenta viola el Código Civil, sección 789.3, y puede costar hasta $100 por día más los daños.
• Inquilinos: no hacer caso al citatorio. Si no se presenta una respuesta dentro de 10 días hábiles del tribunal, el secretario puede registrar el incumplimiento y una sentencia de posesión bajo la sección 1169.
• Inquilinos: contar días del calendario. El plazo para responder es de 10 días sin contar fines de semana ni días feriados judiciales. Cuéntelo con cuidado y luego presente su respuesta con anticipación.
• Las dos partes: no llegar preparadas. La orden permanente del tribunal espera que las partes estén listas para el juicio en la fecha fijada, con una carpeta de los escritos, la lista de testigos y las pruebas, y permite sanciones por dar información falsa sobre si están listas.

Qué hacer esta semana

1. Arrendador. Confirme si la Ley de Protección al Inquilino o una ordenanza local cubre la unidad, y qué reglas de aviso y reubicación se aplican.
2. Arrendador. Reúna el contrato de arrendamiento, el registro de pagos de renta y la prueba de cómo se entregó el aviso, y busque el palacio de justicia regional que corresponde al código postal de la propiedad.
3. Inquilino. Anote la fecha en que le entregaron la demanda y cuente 10 días hábiles del tribunal, sin contar fines de semana ni días feriados judiciales.
4. Inquilino. Reúna el aviso, el contrato de arrendamiento, los recibos de renta y las fotos o quejas por escrito sobre reparaciones.
5. Los dos. Revise el programa gratuito de resolución de disputas en línea del tribunal para casos de desalojo, y responda al contacto para buscar un acuerdo que la orden permanente le exige al arrendador.
6. Los dos. Lea el contrato de arrendamiento para ver si tiene una cláusula de honorarios de abogado; nuestra página sobre cómo recuperar honorarios de abogado por una cláusula del contrato explica cómo esas cláusulas funcionan para los dos lados.
7. Los dos. Si la otra parte entrega una oferta formal de acuerdo por escrito, lea qué pasa si usted rechaza una oferta de la sección 998 antes de que se cumplan los 30 días.
8. Los dos. Hable con un abogado antes del plazo para responder o de la fecha del juicio, no después.

Preguntas frecuentes

¿Qué palacio de justicia atiende un desalojo de una propiedad en Glendale?

La tabla de códigos postales del tribunal para casos de desalojo asigna los códigos postales de Glendale al Pasadena Courthouse, 300 East Walnut, Pasadena, para los casos de desalojo civiles limitados. Aunque la ciudad tiene su propio palacio de justicia en 600 E. Broadway, revise la tabla con el código postal exacto de la propiedad antes de presentar el caso.

¿En qué se diferencia el plazo para responder a un desalojo del de otras demandas?

El inquilino tiene 10 días hábiles del tribunal bajo la sección 1167, comparado con 30 días para responder a una demanda civil común bajo la sección 412.20. Nuestra página sobre cuánto tiempo tiene para responder a una demanda en California explica la regla general.

¿Un caso de desalojo es público?

No de inmediato. La sección 1161.2 limita el acceso al expediente en los casos de desalojo civiles limitados a las partes y a ciertas otras personas, y por lo general lo abre al público solo después de 60 días si el arrendador ganó.

¿Puede un inquilino quedarse después de perder?

A veces. En ciertos casos por falta de pago, la sección 1174(c) da cinco días después de la sentencia para pagar la renta, los daños y las costas y recuperar el arrendamiento. La sección 1179 también permite que el tribunal libre al inquilino de perder el arrendamiento en un caso de dificultad económica, pero solo con la condición de que pague completa la renta que se debe.

¿Qué pasa con el depósito de garantía después de un desalojo?

Las reglas sobre depósitos del Código Civil, sección 1950.5, se siguen aplicando, incluida la lista detallada que se debe dar dentro de 21 días. Nuestra guía sobre las reglas del depósito de garantía en California para arrendadores e inquilinos explica lo que se puede descontar.

¿Puede el arrendador demandar por la renta no pagada después de que el inquilino se muda?

Sí, como un reclamo aparte. Para un contrato de arrendamiento por escrito, la sección 337.2 fija un plazo de cuatro años; nuestra página sobre los plazos para demandar por incumplimiento de contrato o daños a la propiedad enumera los plazos relacionados. Las cantidades más pequeñas podrían ir mejor a la corte de reclamos menores (small claims).

¿Dónde puedo recibir ayuda gratis en persona?

La página de desalojos del Tribunal Superior remite a las páginas de autoayuda sobre desalojos de los Tribunales de California (California Courts) y al centro de autoayuda de vivienda Shriver, en el Stanley Mosk Courthouse. Nuestra página sobre qué esperar en el Stanley Mosk Courthouse explica cómo llegar y cómo presentar documentos en el centro de Los Ángeles.

¿Cómo puede ayudarle Glendale Law?

Representamos a arrendadores e inquilinos en Glendale y en todo el Condado de Los Ángeles, desde revisar un aviso antes de entregarlo hasta contestar una demanda y prepararse para el juicio. Como los plazos se cuentan en días hábiles del tribunal, llame al (818) 244-9000 o solicite una consulta en cuanto llegue un aviso o un citatorio.