¿Cómo pongo mi casa en mi fideicomiso en vida en el Condado de Los Ángeles?

Un fideicomiso en vida (living trust) solo controla lo que es suyo. Nuestra página de planificación patrimonial dice que fondear el fideicomiso es "el paso que la gente se salta", y para la mayoría de las familias la casa es el bien que más importa. La ley de California permite crear un fideicomiso sobre bienes inmuebles por medio de un documento escrito que transfiere la propiedad, firmado por el dueño (Código de Sucesiones, Probate Code, sección 15206), y un fideicomiso se puede crear cuando el dueño transfiere bienes a un fideicomisario (trustee) en vida (sección 15200). En la práctica, ese documento es una escritura. Esta página explica la escritura, los formularios y las cuotas del condado, y las reglas del impuesto a la propiedad, con base en las páginas actuales del Registrador-Archivista/Secretario del Condado (Registrar-Recorder/County Clerk) y en el Código de Ingresos e Impuestos.

¿Cómo funciona la transferencia en el Condado de Los Ángeles, paso a paso?

1. Confirme que el fideicomiso está firmado y es revocable. Un fideicomiso de California es revocable a menos que el documento del fideicomiso diga expresamente que es irrevocable (Código de Sucesiones, sección 15400). Tenga a la mano el nombre exacto del fideicomiso, su fecha y los nombres de los fideicomisarios.
2. Consiga la escritura actual. Necesita saber exactamente cómo está titulada la propiedad ahora, la descripción legal y el Número de Parcela del Tasador (Assessor's Parcel Number, APN), que el Registrador-Archivista exige en las escrituras (Código de Gobierno, sección 27297.6, según aparece en sus requisitos de registro). Se pueden pedir copias de documentos registrados al Registrador-Archivista.
3. Prepare la nueva escritura. Los dueños actuales se otorgan la propiedad a sí mismos, o a quien nombre el fideicomiso, como fideicomisarios del fideicomiso. La primera página debe dejar un espacio en blanco de al menos 2.5 pulgadas en la parte de arriba, usando las 3.5 pulgadas de la izquierda para el nombre y la dirección de devolución de quien pide el registro, y al menos media pulgada en blanco a cada lado.
4. Firme ante un notario. Los documentos deben llevar firmas originales y estar debidamente reconocidos ante notario, y el sello del notario debe ser legible para poder reproducirlo, según los requisitos del Registrador-Archivista.
5. Llene el Informe Preliminar de Cambio de Titularidad (Preliminary Change of Ownership Report, PCOR). El formulario (BOE-502-A) lo firma quien recibe la propiedad. La Parte 1, punto L1, pregunta si se trata de una transferencia a un fideicomiso revocable, o desde uno, que quien transfiere puede revocar y que es para el beneficio de quien transfiere o de su cónyuge o pareja doméstica registrada.
6. Indique en la escritura las exenciones de impuestos y cuotas. Por lo general, las escrituras dicen en la primera página por qué no se debe el impuesto documental de transferencia (documentary transfer tax); el formulario oficial de escritura de transferencia al fallecer de la sección 5642 del Código de Sucesiones lo hace con una línea que cita la sección 11930 del Código de Ingresos e Impuestos. Cualquier exención de la cuota de $75 de la Ley de Construcción de Viviendas y Empleos (Building Homes and Jobs Act) debe declararse en el mismo documento o en una portada, o se cobra la cuota.
7. Regístrela. Puede hacer una cita en persona hasta con tres semanas de anticipación, o enviar los documentos por correo con el pago a Registrar-Recorder/County Clerk, Document Analysis and Recording Section, P.O. Box 1250, Norwalk, CA 90651-1250. El original se le devuelve por correo después de archivarlo; una copia certificada cuesta $6 por la primera página y $3 por cada página adicional.
8. Guarde la escritura registrada con el fideicomiso. Su fideicomisario sucesor (successor trustee) necesitará los dos documentos más adelante, y la escritura muestra que la casa es un bien del fideicomiso.

¿Cuánto cuesta registrar una escritura en el Condado de Los Ángeles?

La página de cuotas del Registrador-Archivista enumera los siguientes cargos para una escritura de concesión (grant deed) y una escritura de renuncia (quitclaim deed). Las cuotas las fijan las secciones del Código de Gobierno que se indican, y el condado revisa cada documento y cobra las cuotas que le correspondan.

La cuota de la Ley de Construcción de Viviendas y Empleos no aplica a un documento registrado en relación con una transferencia sujeta al impuesto documental de transferencia, ni con la transferencia de una vivienda residencial a un dueño que vive en ella (Código de Gobierno, sección 27388.1(a)(2)). El Registrador-Archivista dice que una exención válida puede declararse en el documento o en una portada antes de entregarlo, y que si no se declara ninguna, se cobra la cuota.

¿Pasar la casa al fideicomiso va a subir mis impuestos a la propiedad?

La transferencia en sí no debería provocar una nueva tasación. La sección 62(d) del Código de Ingresos e Impuestos dice que no es un cambio de titularidad la transferencia que hace el fideicomitente (trustor), su cónyuge o pareja doméstica registrada, o ambos, a un fideicomiso mientras quien transfiere sea el beneficiario actual o el fideicomiso sea revocable, ni la transferencia que hace el fideicomisario de ese fideicomiso de regreso al fideicomitente.

El informe de titularidad sigue siendo importante. El aviso del Registrador-Archivista dice que todas las escrituras, con las excepciones que enumera, como las servidumbres y las escrituras de fideicomiso (deeds of trust), deben ir acompañadas de un Informe Preliminar de Cambio de Titularidad cuando se entregan para registrarse, y que se cobran $20 adicionales si no lo llevan. La sección 480.3(c) agrega que no se negará el registro si se paga la cuota. El mismo informe dice que no está abierto a inspección pública.

El impuesto documental de transferencia es otro asunto. La sección 11930 exime la escritura que transfiere bienes inmuebles por causa de una donación en vida o de una muerte, "directamente a cualquier persona, o en fideicomiso para su beneficio". La tasa de todo el condado, cuando se debe el impuesto, es de $1.10 por cada $1,000, y el Registrador-Archivista enumera un impuesto municipal adicional solo en Culver City, Los Ángeles, Pomona, Redondo Beach y Santa Monica.

¿Qué cambia la respuesta?

Si el fideicomiso es revocable

La exclusión de la sección 62(d) cubre un fideicomiso que es revocable o en el que quien transfiere es el beneficiario actual. Un fideicomiso irrevocable para otras personas es una transferencia distinta, y el PCOR pregunta por separado sobre las transferencias a un fideicomiso irrevocable para quien lo crea o para su cónyuge (punto L2).

Parejas casadas y parejas domésticas registradas

La sección 62(d) cubre las transferencias que hace el cónyuge o la pareja doméstica registrada del fideicomitente, y el punto L1 del PCOR cubre un fideicomiso para el beneficio de quien transfiere o de su cónyuge o pareja doméstica registrada. Cuando los dos cónyuges aparecen en el título, la nueva escritura debe venir de los dos.

Una hipoteca sobre la casa

La ley federal limita las cláusulas de pago al vender (due-on-sale) en viviendas con menos de cinco unidades: el prestamista no puede ejercer esa opción por una transferencia a un fideicomiso entre vivos (inter vivos) en el que el prestatario es y sigue siendo beneficiario y que no transfiere los derechos de ocupación (12 U.S.C. 1701j-3(d)(8), ley federal).

Una escritura de transferencia al fallecer que ya existe

El formulario oficial de escritura de transferencia al fallecer explica que una transferencia registrada de la propiedad a un fideicomiso antes de la muerte revoca una escritura de transferencia al fallecer anterior sobre esa propiedad, y que una escritura TOD (TOD deed) solo afecta los bienes que usted tenga cuando muera. Si tiene una, decida qué herramienta quiere usar; nuestra comparación entre una escritura de transferencia al fallecer y un fideicomiso en vida explica las diferencias.

Propiedades fuera del Condado de Los Ángeles

Cada escritura se registra en el condado donde está la propiedad; el Registrador-Archivista solo acepta propiedades ubicadas en el Condado de Los Ángeles (Código Civil, sección 1169, según aparece en sus requisitos).

Lo que pasa después de que muere el dueño

Cuando una propiedad pasa por causa de muerte a través de un fideicomiso, el fideicomisario presenta una declaración de cambio de titularidad ante el registrador o el Tasador del Condado (Assessor) dentro de 150 días después de la muerte (Código de Ingresos e Impuestos, sección 480(b)). El fideicomisario sucesor también debe enviar un aviso a los beneficiarios y herederos; vea qué aviso debe enviar el fideicomisario y el plazo de 120 días para impugnar.

Un ejemplo práctico

Por ejemplo, imagine a una pareja casada hipotética de Glendale que firmó un fideicomiso en vida revocable el año pasado pero nunca cambió la escritura. El título de su casa, que está en un lote de un mapa registrado, todavía aparece a nombre de ellos como bienes gananciales (community property). Viven en la casa y tienen una hipoteca.

Sacan una copia de su escritura actual para obtener la descripción legal y el número de parcela, preparan una escritura de concesión de una página de ellos mismos a ellos mismos como fideicomisarios de su fideicomiso, y la firman ante un notario. Llenan el PCOR, contestando que sí en el punto L1, y la escritura indica la razón por la que no se debe el impuesto documental de transferencia. Solo para ilustrar las cuotas que publica el condado: una escritura de concesión de una página lleva la cuota base de $15, la cuota de notificación de fraude de $7 y la cuota de convenios de $2, o sea $24, más la cuota de $75 de la Ley de Construcción de Viviendas y Empleos a menos que se declare una exención válida, y $20 más si no se incluye el PCOR. Envían el paquete por correo a la dirección de Norwalk con el pago.

Su base del impuesto a la propiedad no debería cambiar gracias a la sección 62(d), y su préstamo sigue igual. Si el resto de su plan funciona todavía depende de los términos del fideicomiso y de qué otros bienes tienen, algo que este ejemplo no decide.

Errores comunes al pasar una casa a un fideicomiso

• Firmar el fideicomiso y quedarse ahí. Si la escritura nunca se registra, la casa sigue a su nombre y puede terminar en el proceso sucesorio (probate), donde su valor bruto hace subir los honorarios que explicamos en cuánto cuesta el proceso sucesorio en California.
• Registrar sin el PCOR. El condado cobra $20 adicionales, y el Tasador del Condado se queda sin la explicación de por qué no aplica una nueva tasación.
• Copiar la dirección de la calle en vez de la descripción legal. Use la descripción legal de la escritura existente; el APN también es obligatorio en las escrituras.
• Pagar de la forma equivocada. El Registrador-Archivista no acepta cheques electrónicos, cheques temporales ni la mayoría de los cheques extranjeros, y devuelve esa solicitud para que se haga un nuevo pago.
• Olvidar la declaración de exención. Sin una exención declarada, se cobra la cuota de $75 de la Ley de Construcción de Viviendas y Empleos.
• No tomar en cuenta una escritura TOD vieja o una tenencia conjunta (joint tenancy). Sepa cómo se relaciona cada documento antes de registrar algo nuevo.

Qué hacer esta semana

1. Busque su fideicomiso firmado y anote su nombre exacto, la fecha y los fideicomisarios.
2. Consiga una copia de su escritura registrada actual y confirme cómo está titulada la propiedad.
3. Descargue el PCOR del sitio del Registrador-Archivista y lea la Parte 1, punto L.
4. Revise si su propiedad está en una de las cinco ciudades con un impuesto municipal de transferencia adicional.
5. Decida si va a registrar en persona con cita o por correo, y prepare el pago.
6. Haga una lista de sus otras cuentas y bienes que también deberían pasar al fideicomiso o nombrarlo como beneficiario; si el patrimonio es modesto, compare los límites de California para patrimonios pequeños.
7. Si otra persona va a preparar la escritura, lea primero nuestras preguntas para hacer antes de contratar a un abogado.
8. Asegúrese de que su poder notarial le permita a su apoderado manejar fideicomisos si usted ya no puede hacerlo; vea directiva anticipada de atención médica o poder notarial.

Preguntas frecuentes

¿La escritura tiene que estar notarizada?

Sí. El Registrador-Archivista exige que los documentos estén debidamente reconocidos ante notario, salvo que estén exentos, y cita la sección 27287 del Código de Gobierno y la sección 1189 del Código Civil; además, exige firmas originales.

¿Necesito una escritura de concesión o una escritura de renuncia?

El condado registra las dos y enumera cuotas un poco distintas para cada una, como muestra la tabla de arriba. Cuál formulario le conviene depende de cómo está titulada la propiedad y de lo que esperan su fideicomiso y su prestamista, algo que vale la pena confirmar antes de firmar.

¿Puedo registrarla por correo?

Sí. El Registrador-Archivista acepta documentos por correo en P.O. Box 1250, Norwalk, CA 90651-1250, los revisa, cobra las cuotas y los impuestos, y le devuelve el original por correo después de archivarlo. El pago se hace con cheque o giro postal (money order) a nombre de Registrar-Recorder/County Clerk.

¿El PCOR es un documento público?

No. El formulario dice que no está abierto a inspección pública. La escritura en sí pasa a formar parte del registro público una vez registrada.

¿Mi apoderado bajo un poder notarial puede fondear mi fideicomiso por mí?

Solo si el poder notarial lo dice. La sección 4264 del Código de Sucesiones dice que un apoderado puede crear, modificar, revocar o fondear un fideicomiso, o hacer donaciones en fideicomiso, solo si el documento le da esa autoridad de manera expresa.

¿Qué pasa si alguien impugna el fideicomiso después de que yo muera?

Las impugnaciones de fideicomisos son casos judiciales con plazos cortos. Si a usted le entregan documentos de cualquier asunto civil, nuestra página sobre cuánto tiempo tiene para responder a una demanda en California explica el primer plazo.

¿Cómo puede ayudarle Glendale Law?

Preparamos fideicomisos y las escrituras que los fondean, y revisamos planes existentes para confirmar que la casa de verdad quedó dentro del fideicomiso. Nuestro abogado Avo Nalbandian se encarga de testamentos y fideicomisos para familias de Glendale. Llame al (818) 244-9000 o solicite una consulta.